Ada generasi yang tumbuh dengan keyakinan sederhana: kalau rajin bekerja, hidup hemat, dan rutin menabung, suatu hari nanti mereka akan bisa membeli rumah. Hari ini, keyakinan itu mulai terasa seperti kemewahan. Rumah yang dulu tampak sebagai tujuan hidup kini semakin sulit dijangkau. Ketika impian itu terasa semakin jauh, penyebabnya pun sering kali dikaitkan dengan gaya hidup. Narasi yang menyalahkan kebiasaan generasi muda pun terus berulang, seperti terlalu sering membeli kopi, terlalu banyak healing, terlalu konsumtif, dan kurang menabung. Namun, benarkah persoalannya sesederhana itu? 

Bagaimana jika masalahnya bukan semata perkara kurang menabung? Barangkali bukan kebiasaan membeli kopi yang membuat generasi ini kesulitan untuk punya rumah sendiri. Bisa jadi, ada persoalan yang jauh lebih besar: persoalan struktural yang perlahan mengubah wajah kota, membentuk harga rumah, dan menentukan siapa yang masih mampu tinggal dengan layak di kota. Karena mungkin, yang sedang berubah bukan hanya cara kita mengelola uang, melainkan cara kota dibangun.

Mengapa harga hunian terasa semakin sulit digapai? 

Untuk memahami mengapa memiliki rumah terasa semakin sulit dijangkau, kita perlu melihat bagaimana kota-kota di sekitar kita tumbuh. Data dari United Nations Department of Economic and Social Affairs memperkirakan bahwa pada 2050, sekitar 68 persen penduduk dunia akan tinggal di kawasan perkotaan. Hampir 90 persen pertumbuhan tersebut diproyeksikan terjadi di Asia dan Afrika. Indonesia tentu bukan pengecualian. Dalam beberapa dekade terakhir, kota-kota di Indonesia pun tumbuh dengan pesat, didorong oleh semakin banyaknya penduduk yang datang untuk mencari pekerjaan, pendidikan, dan berbagai peluang kehidupan yang diharapkan akan lebih baik. 

Impian masyarakat tentang meraih kehidupan yang lebih mapan di perkotaan juga diiringi dengan konsekuensi yang kian hari kian mengubah wajah kota. Ada tantangan kemacetan, kualitas udara yang memburuk, ruang terbuka hijau yang terus menyusut, hingga persoalan hunian yang layak. Sederetan konsekuensi tersebut dihadapi oleh banyak kota besar di Indonesia, mulai dari Jakarta, Bandung, Surabaya, Medan, dan Makassar. Tantangan tersebut membawa kita pada satu persoalan klasik, yakni keterbatasan ruang di perkotaan. Logika sederhananya, semakin banyak orang tinggal di kota, semakin besar pula kebutuhan akan akses terhadap rumah, kantor, jalan, sekolah, rumah sakit, dan berbagai fasilitas pendukung lainnya. Semua bangunan itu tentu membutuhkan lahan. Ketika kebutuhan lahan terus meningkat sementara pasokannya tetap terbatas, harga tanah pun terdorong naik. 

Kenaikan harga tanah pada akhirnya ikut mendorong kenaikan harga rumah. Data Indeks Harga Properti Perumahan dari Badan Pusat Statistik menunjukkan bahwa harga properti residensial di Indonesia meningkat 15,99 persen antara 2019 hingga 2025. Di sisi lain, peningkatan harga rumah tidak selalu diikuti oleh peningkatan kemampuan masyarakat untuk membelinya. Kondisi tersebut tercermin dalam price-to-income ratio (PIR), yaitu indikator yang membandingkan harga rumah dengan pendapatan tahunan rumah tangga. Pada 2026, PIR Indonesia mencapai 18,5, lebih tinggi dibandingkan negara tetangga seperti Singapura (15,5), Malaysia (8,1), dan Australia (7,5). 

Rasio Harga rumah terhadap Pendapatan atau Price-to-income-Ratio di sejumlah negara Sumber Gambar: Diolah dari UN-Habitat, World Cities Report 2026

Tingginya nilai PIR menunjukkan bahwa rata-rata masyarakat Indonesia membutuhkan waktu hampir dua dekade untuk membeli sebuah rumah, itupun jika seluruh pendapatannya tidak digunakan untuk makan, membeli secangkir kopi, membayar transportasi, dan memenuhi kebutuhan hidup lainnya. Tidak mengherankan jika persoalan keterjangkauan hunian kini semakin dirasakan oleh masyarakat, terutama generasi muda. Survei WRI Indonesia tahun 2025 yang berjudul Persepsi dan Aspirasi Dewasa Muda Pembeli Hunian Pertama di Indonesia menemukan bahwa 41 persen responden di kota-kota di Indonesia memiliki kekhawatiran dalam membeli hunian pertama akibat kapasitas finansial di tengah berbagai kebutuhan hidup. Temuan ini memperkuat argumen bahwa tantangan memiliki rumah tidak lagi sekadar soal pilihan gaya hidup atau kedisiplinan menabung, tetapi semakin dipengaruhi oleh kesenjangan antara harga rumah yang terus meningkat dan kemampuan finansial masyarakat untuk mengimbanginya. 

Dampak dari semakin sulitnya memiliki rumah tidak hanya dirasakan oleh individu, tetapi juga tercermin dalam tingginya angka backlog perumahan di Indonesia. Secara sederhana, backlog adalah indikator yang menggambarkan banyaknya keluarga yang belum memiliki rumah sendiri atau masih tinggal di hunian yang belum memenuhi standar kelayakan. Indonesia masih memiliki sekitar 13,4 juta keluarga yang belum memiliki rumah sendiri dan hampir 30 juta rumah tergolong belum layak huni. Di balik angka-angka tersebut, ada jutaan keluarga yang masih menunda memiliki rumah sendiri. Ada yang memilih untuk tetap tinggal bersama orang tua meski telah berkeluarga, ada yang bertahan di rumah yang kondisinya belum memadai, dan ada pula yang harus mengubur impian memiliki rumah karena harganya semakin jauh dari jangkauan. 

Besarnya angka backlog perumahan dan tingginya nilai PIR Indonesia memberi sinyal bahwa persoalan hunian perlu mendapat intervensi kuat dari pemerintah. Upaya tersebut bukan hal baru. Pada 2015, pemerintah meluncurkan Program Sejuta Rumah sebagai upaya mempercepat penyediaan hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat. Kini, upaya tersebut dilanjutkan dan diperluas melalui Program Tiga Juta Rumah, dengan target pembangunan tiga juta unit hunian yang terdiri atas dua juta unit di perdesaan dan satu juta unit di perkotaan. Program ini berfokus pada perluasan akses, khususnya bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), terhadap hunian yang layak dan terjangkau melalui berbagai pendekatan, termasuk rumah subsidi, rumah susun, dan skema pembiayaan perumahan. 

Namun, pengalaman Program Sejuta Rumah juga memberikan pelajaran penting. Menambah jumlah rumah tidak selalu berarti rumah tersebut akan menjadi hunian yang benar-benar digunakan. Di sejumlah lokasi, rumah subsidi dilaporkan masih kosong atau tidak dihuni hingga menjadi terbengkalai, salah satunya di kawasan perumahan di Cikarang. Persoalan yang disoroti antara lain lokasi yang jauh dari tempat kerja dan terbatasnya akses transportasi, sehingga rumah yang secara harga terjangkau belum tentu menjadi pilihan yang realistis bagi calon penghuni. Pelajaran ini menjadi semakin relevan ketika pemerintah kini mendorong Program Tiga Juta Rumah. Tantangannya bukan hanya memastikan berapa banyak rumah yang berhasil dibangun, tetapi juga memastikan rumah tersebut benar-benar dapat diakses dan memenuhi kebutuhan penghuninya. 

Persoalannya, menyediakan rumah yang terjangkau di kota bukan perkara mudah. Harga lahan menjadi salah satu faktor utama yang menentukan harga akhir hunian. Karena itu, pembangunan perumahan baru sering kali diarahkan ke kawasan yang harga lahannya masih relatif rendah dan ketersediaan lahannya lebih besar, termasuk di wilayah pinggiran atau kawasan penyangga. Strategi ini memang membantu menjaga harga rumah tetap terjangkau, tetapi harga yang lebih rendah di awal dapat menyimpan hidden cost yang baru terasa setelah dihuni. Tinggal di kawasan penyangga berarti menempuh perjalanan yang lebih panjang menuju tempat kerja, sekolah, maupun layanan publik. Waktu yang mungkin bisa digunakan untuk beristirahat, berkumpul bersama keluarga atau teman, perlahan habis di jalan, sementara biaya transportasi juga terus bertambah. Harga rumah mungkin bisa jadi lebih murah di awal, tetapi ada biaya lain yang harus dibayar dalam bentuk waktu, uang, dan kualitas hidup. 

Bukan hanya individu yang perlu membayar biaya tersembunyi dari jarak yang jauh antara rumah dan pusat aktivitas, melainkan juga kota itu sendiri. Semakin banyak orang yang tinggal jauh dari pusat kota, semakin besar pula kebutuhan untuk melakukan perjalanan setiap hari. Akibatnya, kemacetan semakin parah, konsumsi bahan bakar meningkat, dan emisi dari sektor transportasi terus bertambah. Perluasan wilayah perkotaan yang terjadi secara tidak terkontrol ke daerah pinggiran (urban sprawl) tidak hanya berpengaruh pada kualitas hidup warga, tetapi juga membebani kualitas lingkungan perkotaan yang pada akhirnya memperparah krisis iklim. Rumah yang dibangun semakin jauh dari kota mungkin menyelesaikan persoalan harga terjangkau bagi sebagian orang, tetapi sekaligus menciptakan biaya baru yang harus ditanggung oleh seluruh isi kota.

Lantas, jika kota melebar bukan solusinya, lalu apa yang bisa dilakukan? 

“Alangkah mengerikannya menjadi tua dengan kenangan masa muda yang hanya berisi kemacetan jalan, ketakutan datang terlambat ke kantor, tugas-tugas rutin yang tidak menggugah semangat, dan kehidupan seperti mesin, yang hanya akan berakhir dengan pensiun tidak seberapa.”
— Seno Gumira Ajidarma, Penulis dan Ilmuwan Sastra Indonesia. Kutipan ini ditulis puluhan tahun lalu namun rasanya masih sangat relevan dengan kehidupan hari ini.

Persoalan kota yang terus melebar menunjukkan bahwa menyediakan rumah yang terjangkau tidak cukup hanya dengan membangun lebih banyak rumah. Ruang kota yang semakin terbatas perlu ditata secara lebih efisien agar lebih banyak orang tetap dapat tinggal layak dan dekat dengan pusat aktivitas. Salah satu pendekatan yang semakin banyak diterapkan di berbagai kota adalah densifikasi, yaitu meningkatkan kapasitas kawasan perkotaan untuk menampung lebih banyak penduduk di dalam wilayah kota yang sudah ada, tanpa terus memperluas batas kota. Pendekatan ini memungkinkan pemanfaatan lahan secara lebih efisien sekaligus mengurangi kebutuhan ekspansi kota ke kawasan pinggiran. Salah satu bentuk densifikasi adalah pembangunan hunian secara vertikal. Dengan membangun hunian secara vertikal, satu bidang lahan dapat dimanfaatkan untuk menghasilkan total luas lantai yang lebih besar, sehingga lebih banyak area yang dapat dialokasikan menjadi unit hunian dan lebih banyak keluarga dapat tinggal di lahan yang sama. Dengan begitu, tekanan untuk terus membuka kawasan baru di pinggiran kota dapat dikurangi. 

Selama ini, kita sering melihat pembangunan hunian vertikal di Indonesia dalam wujud rumah susun atau apartemen, yang biasanya memiliki jumlah lantai yang banyak. Skala pembangunan gedung tinggi ini butuh investasi yang relatif besar, proses yang lebih kompleks, dan pengelolaan yang tidak sederhana. Jika kita amati, hunian vertikal tidak harus selalu bertingkat tinggi, bukan? Bagaimana jika kita membayangkan hunian vertikal bertingkat rendah hingga menengah, mungkin 3–5 lantai? 

Di antara rumah tapak dan bangunan bertingkat tinggi, seperti rusun dan apartemen, Indonesia masih memiliki sangat sedikit pilihan hunian tersebut. Keterbatasan pilihan tipologi hunian vertikal rendah hingga menengah inilah yang sering disebut sebagai fenomena missing middle housing. Akibatnya, masyarakat dihadapkan pada dua pilihan: rumah tapak dengan luas lahan yang semakin menyempit atau apartemen bertingkat tinggi dengan harga yang melangit. Seolah tak cukup diminta rajin menabung, warga pun harus banyak berkompromi dengan pilihan-pilihan lainnya.

Fenomena missing middle housing untuk penyediaan perumahan di kawasan perkotaan Sumber Gambar: WRI Indonesia (2026), diadaptasi dari Opticos Design (2020)

Hunian bertingkat rendah hingga menengah memiliki potensi besar untuk menjadi alternatif. Dengan ketinggian sekitar tiga hingga lima lantai, tipologi ini mampu menambah jumlah hunian tanpa mengubah karakter kawasan sekitar secara drastis. Di berbagai negara, seperti Jepang hingga Belanda dan Austria, hunian vertikal rendah hingga menengah telah lama menjadi bagian dari struktur kawasan perkotaan, memungkinkan kota menampung lebih banyak penduduk tanpa harus selalu bergantung pada bangunan bertingkat tinggi. Di Jakarta, pendekatan serupa dapat ditemukan pada Flat Rembang 11, Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV) Barokah Palmerah, dan KTV Cinta Damai Tanah Tinggi. 

Contoh penerapan konsep hunian vertikal rendah yang sudah ada (Dari kiri ke kanan: Rumah Cinta Damai – Tanah Tinggi, Rumah Barokah – Palmerah, dan Flat Rembang 11 di Jakarta)
Sumber Gambar: Dikompilasi dari tzuchi.or.id (2024) dan Andi Hardiansyah / RCUS (2025)

Keunggulan pendekatan ini bukan hanya terletak pada bentuk bangunannya, tetapi juga pada cara pembangunan dilakukan. Penyediaan hunian dapat dilakukan tanpa harus membuka lahan baru dalam skala besar maupun terus mendorong ekspansi kota ke kawasan pinggiran. Dalam konteks tertentu, pembangunan bahkan dapat memanfaatkan lahan dan permukiman yang telah ada sehingga kebutuhan relokasi dapat diminimalkan. Hunian juga dibangun secara terintegrasi dengan lingkungan yang sudah ada tanpa merusak wilayah sekitarnya. Skala bangunannya yang lebih rendah juga membuat biaya pembangunan dan pengelolaannya relatif lebih sederhana dibandingkan bangunan bertingkat tinggi seperti apartemen dan rumah susun, sekaligus membuka peluang keterlibatan lebih besar bagi masyarakat atau pemilik lahan dalam proses pengembangannya. 

Survei Persepsi dan Aspirasi Dewasa Muda Pembeli Hunian Pertama di Indonesia oleh WRI Indonesia (2025) menyajikan temuan yang menarik. Survei yang melibatkan 3.032 calon pembeli hunian pertama di kota-kota di Indonesia ini menunjukkan bahwa rumah tapak memang masih menjadi pilihan utama, dipilih oleh 52,5 persen responden di Jabodetabek dan 67,1 persen responden di kota-kota Indonesia di luar Jabodetabek. Namun pada saat yang sama, hampir separuh responden di Jabodetabek dan sekitar sepertiga responden non-Jabodetabek juga telah menunjukkan keterbukaan terhadap berbagai bentuk hunian vertikal. Persentase ini cukup besar jika melihat tren hunian vertikal yang masih belum masif di Indonesia.

Pilihan hunian pertama responden Jabodetabek (kiri) dan non-Jabodetabek (kanan) Sumber Gambar: Hasil Survei Persepsi dan Aspirasi Dewasa Muda Pembeli Hunian Pertama di Indonesia oleh WRI Indonesia (2025)

Temuan ini menunjukkan bahwa dominasi rumah tapak tidak serta-merta mencerminkan penolakan masyarakat terhadap hunian vertikal. Sebaliknya, hasil survei mengindikasikan bahwa pilihan hunian vertikal yang tersedia saat ini belum sepenuhnya mampu bersaing dalam menjawab kebutuhan dan preferensi masyarakat. Temuan ini juga memberi petunjuk mengapa pengembangan hunian bertingkat rendah hingga menengah menjadi semakin relevan. Di antara rumah tapak dan apartemen bertingkat tinggi, masih terdapat ruang yang besar untuk menghadirkan pilihan hunian yang lebih sesuai dengan kebutuhan masyarakat Indonesia. 

Temuan tersebut juga diperkuat oleh hasil pemodelan Mixed Logit dalam analisis survei, yang menunjukkan bahwa keputusan memilih hunian vertikal lebih banyak dipengaruhi oleh atribut-atribut yang dapat dirancang melalui kebijakan maupun perencanaan kota, seperti harga hunian, ukuran unit, kedekatan dengan transportasi publik dan tempat kerja, serta ketersediaan fasilitas penunjang. Dengan kata lain, penerimaan masyarakat terhadap hunian vertikal bukan semata ditentukan oleh bentuk bangunannya, melainkan oleh kualitas lingkungan dan kemudahan hidup yang ditawarkan. Temuan ini memberikan optimisme bahwa pembangunan hunian vertikal memiliki peluang untuk diterima lebih luas di masa depan. 

Hunian vertikal rendah hingga menengah berpotensi lebih terjangkau dibandingkan rumah tapak di lokasi yang sama karena mampu membagi biaya lahan ke lebih banyak unit. Satu bidang tanah dapat dimanfaatkan untuk menampung beberapa unit hunian, sehingga biaya lahan yang menjadi salah satu komponen terbesar dalam harga hunian dapat dibagi di antara lebih banyak penghuni. Pengalaman di Australia menunjukkan bahwa hunian vertikal rendah menengah, seperti townhouse, duplex, dan hunian multifamili, dapat ditawarkan dengan harga yang lebih rendah dibandingkan rumah tapak karena membutuhkan lahan yang lebih kecil dan memungkinkan penggunaan ruang maupun infrastruktur secara bersama. Di sejumlah kota besar Australia, harga median hunian jenis ini tercatat sekitar 10–30 persen lebih rendah dibandingkan rumah tapak. Pendekatan ini menunjukkan bahwa keterjangkauan hunian tidak selalu harus dicapai dengan membangun semakin jauh dari pusat kota, tetapi juga melalui pemanfaatan lahan yang lebih efisien dan pilihan tipologi hunian yang lebih beragam.  

Membangun lebih banyak hunian vertikal di tengah kota perlu perencanaan yang matang agar mengurangi timbulnya konsekuensi-konsekuensi baru. Dari sisi warga, ada banyak kekhawatiran yang timbul sebelum akhirnya mereka menyetujui inisiatif ini, mulai dari persoalan kepemilikan hingga aspek sosial, seperti bagaimana cara hidup secara komunal bersama penghuni lain. Buku Ruang Tengah: Cerita Warga tentang Hunian Vertikal, Kehidupan Komunal, dan Realitas Perkotaan yang diterbitkan oleh WRI Indonesia (2026) menangkap cerita-cerita warga, termasuk para penghuni rumah KTV. Ada salah satu penghuni yang mengatakan bahwa awal berdirinya KTV dinilai penuh tantangan, misalnya warga khawatir tidak kebagian sertifikat. Ada pula penghuni yang menyampaikan perubahan yang mereka rasakan setelah tinggal di KTV, yakni sesederhana punya pencahayaan alami yang lebih baik.  

Dari sisi operasional, pembangunan hunian vertikal perlu ekosistem yang mendukung. Kilas Riset hasil kolaborasi antara WRI Indonesia, Rujak Center for Urban Studies (RCUS), dan Jakarta Property Institute (JPI) memperlihatkan bahwa transformasi ini perlu disertai dengan dukungan kebijakan, mekanisme pembiayaan, dan aspek kelembagaan yang bergerak secara holistik. Tantangannya bukan sekadar membangun hunian ke atas, melainkan juga sistem yang memudahkan warga tinggal dengan jaring pengaman yang mendukung kualitas hidup mereka.  

Pemerintah pusat telah membuka ruang bagi pengembangan hunian vertikal partisipatif melalui Permen ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019. Namun, implementasinya tetap membutuhkan aturan turunan yang disesuaikan dengan karakteristik masing-masing daerah. Pengalaman DKI Jakarta melalui Pergub Nomor 31 Tahun 2022 menunjukkan bagaimana kerangka nasional dapat diterjemahkan ke dalam konteks lokal sebagai landasan implementasi. Pendekatan serupa perlu terus dikembangkan di kota-kota lain agar pengembangan hunian vertikal tidak berhenti sebagai konsep, tetapi memiliki kepastian hukum dan mekanisme pelaksanaan yang jelas sesuai konteks daerah masing-masing.  

Dukungan tersebut juga perlu diperkuat melalui sistem pembiayaan yang lebih inklusif. Pemerintah dan lembaga keuangan perlu memperluas akses pembiayaan melalui kredit berbunga rendah, bantuan uang muka, serta skema penjaminan yang dapat mengurangi risiko bagi calon penghuni maupun lembaga keuangan. Dukungan juga dapat diperkuat melalui berbagai skema pembiayaan inovatif agar hunian vertikal tidak hanya tersedia, tetapi benar-benar dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Salah satu alternatif yang dapat dikembangkan adalah skema sewa-beli (rent-to-own), yang memungkinkan sebagian pembayaran sewa diperhitungkan sebagai cicilan kepemilikan. Skema ini dapat menjadi jembatan bagi masyarakat yang memiliki penghasilan tetap tetapi belum mampu menyediakan uang muka atau memenuhi persyaratan pembiayaan konvensional. Menariknya, sekitar 86 persen responden di Jabodetabek pada Survei Persepsi dan Aspirasi Dewasa Muda Pembeli Hunian Pertama di Indonesia menyatakan ketertarikan terhadap skema sewa-beli, menunjukkan adanya peluang untuk mengembangkan model ini sebagai alternatif pembiayaan hunian di perkotaan. 

Selain aspek kebijakan dan pembiayaan, kelembagaan menjadi fondasi yang tidak kalah penting. Pengalaman berbagai inisiatif menunjukkan bahwa keberhasilan hunian kolektif tidak berhenti ketika bangunan selesai dibangun. Diperlukan lembaga-lembaga yang mampu menjembatani proses dari tahap perencanaan hingga pengelolaan pascakepenghunian, seperti koperasi perumahan, lembaga agregator, pendamping teknis, serta koordinasi pemerintah lintas sektor. Kehadiran kelembagaan yang kuat akan memastikan bahwa partisipasi masyarakat, utamanya calon penghuni dan pemilik lahan tidak berhenti pada tahap konsultasi, tetapi terus berlanjut dalam pengelolaan dan keberlanjutan hunian di masa depan. 

Ketika kualitas lingkungan perkotaan semakin memburuk dan harga rumah terasa semakin sulit untuk dijangkau, barangkali bukan lagi gaya hidup yang harus selalu disalahkan. Tidak jarang permasalahan di level struktural diam-diam membuat kita terkungkung pada situasi yang menyalahkan diri sendiri. Entah itu menyesal karena tidak pandai menabung atau menggerutu karena sulit mengatur pengeluaran. Meskipun sebagian kecil dari gaya hidup individu memiliki pengaruh, nyatanya memang mayoritas warga Indonesia masih harus menghadapi iklim penyediaan hunian yang belum optimal.  

Di usia yang ke-81 tahun Indonesia, persoalan hunian menjadi pengingat bahwa hak dasar warga untuk memiliki akses terhadap hunian yang layak merupakan pekerjaan rumah yang besar bagi bangsa ini. Kemerdekaan perlu dimaknai sebagai kesempatan bagi setiap orang untuk hidup secara berkualitas. Upaya pemerintah memperluas penyediaan rumah melalui Program Tiga Juta Rumah perlu diikuti dengan pengelolaan tata ruang kota yang lebih kompak. Densifikasi melalui model hunian vertikal bertingkat rendah hingga menengah bukan solusi yang paling mutakhir, tetapi model ini telah menunjukkan keberhasilan melalui beberapa inisiatif KTV di Jakarta. Oleh karenanya, agenda perumahan ke depan perlu direnungkan bukan semata tentang membangun lebih banyak rumah, tetapi juga membangun kota yang memungkinkan rumah-rumah tersebut tetap dekat dengan pusat pekerjaan, transportasi umum, dan juga kehidupan masyarakat.